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초대형 물류센터 수도권만 50만평 이상…수도권 과밀화 '국토균형발전' 부정적

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방송일 2019-08-09
진행 한국국제물류사협회 회장 구교훈 회장 (Jeff koo)
패널 한국물류개발 김태석 대표
주제요약 부동산 투자의 뜨거운 화두. 바로 물류부동산입니다. 최근 몇 년 간 물류부동산 투자를 위한 외국계 자본이 대거 유입 됐는데요, 그 이유가 무엇일까요?
오디오 클립

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<1부에 이어서 계속>

<1부 듣기 클릭>

 

◆구 : 그러면 2014년 이후에 물류센터가 갑자기 증가한 겁니까?

 

◇김 : 그것 때문에 증가한 건 아닙니다. 실지로 물류단지로 개발한 면적이 우리나라 창고 개발에 비하면 크지 않습니다. 그런데 물류단지는 뭐가 문제가 있냐면 용도지역의 문제가 있어요. 예를 들면 계획관리지역은 정해져 있는데 이제 땅이 거의 없어요. 물류시설법에 물류단지개발은 용도지역의 제한이 없어요. 어느 용도로 개발을 하냐면 농림지역.

 

◆구 : 농림이나 산림?

 

◇김 : 농림이나 생산관리. 

 

◆구 : 준공업지역은 어떻습니까?

 

◇김 : 아주 좋은 땅입니다. 이미 엄청 좋은 땅입니다. 통상적으로 국회법으로 개발할 수 없는 땅, 지가가 내려가 있어요. 

 

◆구 : 지가가 싼 것을 매입해서 개발하면 돈이 되네요?

 

◇김 : 특혜가 돼죠. 인허가만 받으면. 그래서 물류단지를 하게 돼 있는데, 물류단지도 산업단지특례법을 적용해서 분양가격이 조성가격의 5%를 넘지 말라는 규정이 있지만 그 규정은 사업시행자가 얼마나 우회적으로 편리하게 할 수 있어요. 물류단지를 기를 쓰고 하는 이유가 일반 국회법으로 할 수 없는 땅을 개발하기 때문에 하는 거예요. 

 

◆구 : 우리가 보통 물류센터는 배송에 대한 수요가 폭발적으로 증가하기 때문에 늘어난 거잖아요. 원래는 가장 비싼 땅은 상업용, 주거용, 그리고 가장 싼 땅에 물류센터를 하는 거죠 원래는. 근데 물류센터의 특성은 간선운송이 발달한 고속도로 접근성이 뛰어나야 하고, 그래서 수도권에 많이 있다는 거죠?

 

◇김 : 그렇죠.

 

◆구 : 근데요, 의외로 서울 금싸라기 땅에 물류센터가 있어요. 가든 파이브. 2015년부터 동남권 물류단지 있잖아요.

 

◇김 : 그게 바로 물류시설법으로 개발한 겁니다. 

 

 

 

◆구 : 근데 제가요, 이 가든파이브를 처음 만들기 전에 사업자 선정 때 평가위원으로 들어 갔어요. 그때 보니까 한진 현대 컨소시엄이 단독으로 들어 왔더라고요. 좀 의아했어요 어떻게 단독으로 입찰을 할 수 있나? 근데 또 됐어요. 그 당시에도 원래 가든파이브를 장지도 있잖아요. 거기가 핵심 노른자 땅이니까 물류를 효율화 해야 한다. 물류를 3PL 형태로 공동물류로 해야 한다라고 했는데, 그게 아니죠? 지금. 

 

◇김 : 그걸 지금 말씀드리면, 장지동은 서울시 땅이예요. 땅 주인이 서울시고, 땅을 항만이나 항만 부지는 BOT 방식을 쓰잖아요. 지어서 운영하다가 기부체납 하는 방식이예요. 땅 주인이 국가, 공공. 서울시가 그때 사업자를 모집을 한 거예요. 비딩을 시켰죠. 일반적으로 물류단지 개발은 그렇게 하지 않아요. 땅을 사서 하기 때문에 비딩을 할 필요가 없죠. 그런데 장지동은 서울시 땅이니까.

 

◆구 : 아 그래서 비딩을 했군요. SH공사가 하더라고요.

 

◇김 : 서울시도시개발공사잖아요. 그런 계기로 했습니다. 

 

◆구 : 지금 정상적으로 가동이 잘 되나요?

 

◇김 : 네 아주 잘 돼요. 위치가 좋잖아요.

 

◆구 : 저는 당시 이건 뭘 해도 잘 될 수밖에 없다고 생각했어요. 단 특혜시비는 우려했어요. 어떻게 단독 응찰을 해서. 무조건 위치상 되는데. 그러면 이것은 물류를 효율화 하기 위한 목적도 있었으니까. 당시 청계천 업체를 옮기는 거였잖아요. 뉴스에 나왔죠? 가든파이트브의 문제점. 청계천에서 온 사람들이 괜히해서 피봤다. 이런 것들도.

 

◇김 : 지금 청계천에 있던 산업용재협회가 서울시에서 이전 때문에 많은 고민을 하더라고요. 용재협회가 이미 안성 공도하고 광주, 이런 곳들은 협의를 하는 거 같애요. 

 

◆구 : 가든파이브 운영기간이 얼만가요?

 

◇김 : 보통 30년 플러스 20년 연장입니다. 50년 쓸 수 있습니다. 그 건물을 쓰고 나중에 서울시에 기부체납 하는 방식입니다.

 

◆구 : 네 알겠습니다. 최근에 안성 용인 오산 평택에 물류센터가 많았는데, 그런데 인천 김포쪽으로도 많이 오는 거 같아요. 왜 그렇죠?

 

◇김 : 보통 부산항이 물류의 흐름이 대분을 차지하니까 이천이나 용인, 경부고속도로나 중부내륙고속도로를 타고 수도권 배송하기 좋으니까. 용인 이천 광주가 주로 개발이 됐고요. 지금은 인천항이라든지 인천공항, 서쪽은 특히 물류센터를 지을 수 있는 땅이 거의 없어요. 김포라든지 인천, 이런 곳들에 물류센터를 지을 수 있는 토지가 거의 없어요. 김포 고촌아라뱃길 개발을 해서 그게 196만원에 토지분양을 수자원공사가 했는데 지금 땅 값이 3배가 올랐어요. 불이 났던 제일모직이 켄달에 팔았는데 거의 3배에 사갔어요. 어마어마한 가격입니다. 

 

◆구 : 되니까 산 거 아닙니까?

 

◇김 : 지금 거의 준공단계에 있죠. 불 났던 물류센터가.

 

◆구 : 최근 남양주, 구리, 하남도 주목을 받는 것 같은데요.

 

◇김 : 구리 하남은 아예 물류센터 허가나 안 나고 부지도 없고. 

 

◆구 : 자연 녹지가 많죠?

 

◇김 : 네 자연 녹지, 한강이 있어서 안 되고요. 그쪽에 공급이 없어서 그나마 남양주 화도가 뜨고 있어요. 화도도 예전에 초기 임대료가 3만원이었는데 이제는 3만5천원, 4만원까지 올랐어요. 

 

◆구 : 예전에 춘천으로 가면 화도휴게소를 지나는데, 거기가 예전엔 허접했는데, 경춘고속도로가 뚫리면서. 

 

◇김 : 경춘고속도로 뚫렸죠, 지금 중부내륙이 양평에서 화도간 제2를 뚫고 있잖아요. 

 

◆구 : 노른자네요?

 

◇김 : 제2외곽순환도로가 양평, 화도, 포천으로 다 뚫리기 때문에. 포천까지 물류로 좋은 자리가 될 것 같습니다.

 

◆구 : 아까도 말씀드렸지만 물류센터가 각광 받는 이유가 신선식품. 신선물류. 냉장 저온 냉동, 이부분에 대해서는 어느 정도 발전 가능성?

 

◇김 : 저도 매체를 통해서 봤는데요, 우리나라가 2위하는 나라 보다도 거의 두 배가 높더라고요. 우리나라 신선식품 활용률이 20%인데, 미국이나 일본은 10% 밖에 안 되더라고요.

 

◆구 : 우리나라가 대단하네요?

 

◇김 : 대단하고요. 그것 때문에 경쟁이 더 치열한 것도 아시잖아요? 쿠팡, 마켓컬리, 네이버라든지. 그 시장은 앞으로도 상당히 성장할 것 같습니다. 

 

◆구 : 제가 볼 때는 미국의 아마존이 홀푸드를 인수하면서 식품쪽에 뛰어든 이유가 그런 것 아닙니까. 그런데 미국의 특성은 밀집돼 있지 않다 보니까, 그런데 우리는 밀집돼 있으니까. 그런 것들이 세계에서 가장 앞서가는 이유가 아닌가. 라스트마일, 새벽배송, 로켓배송 등. 이런 것들이 우리나라가 테스트베드로 최고의 시장이지 않은지. 

 

◇김 : 선도하는 것 같습니다.

 

◆구 : 제가 베스킨라빈스 좋아하는데, 제 딸이 배달을 하더라고요. 하나도. 그래서 이틀에 한 번씩 주문해서 먹습니다. 또 새벽에 아파트에서 내다 보면 새벽 3~4시에 배송하시는 분들이 움직이더라고요. 우리 시민들의 먹거기를 위해서 새벽에 잠을 안 주무시고 고생하시는구나. 우리가 편리를 추가하면 택배기사, 퀵서비스 기사 등 그런 양면성이 있는 거예요. 그런 물류인들이 고생을 한다. 저렴한 가격에.

 

◇김 : 신선식품은 앞으로도 커질 것 같고 센터가 많이 부족한 상황이예요. 

 

◆구 : 현재 말이죠, 대기업 다녀보면 물류센터를 통합으로 해요. 그리고 대형화를 합니다. 요즘 키워드가 뭐냐면 통합화. 그리고 신선물류 니즈의 증가. 그리고 상온과 저온의 복합화. 이런 것들이 많이 있어서 올해 현대경제연구원에서 우리나라 성장률을 2%대로 전망했어요. 그런데 이런 부분이 오히려 물류부동산에는 긍정적이라고 하더라고요. 1인가구가 매년 30%씩 증가한다고 합니다. HMR이게 뭐냐면 가정 간편식. 바로 데워서 바로 끓여 먹을 수 있는 이 가정간편식 저온시장이 급성장을 한다고 합니다. 맞습니까?

 

 

 

◇김 : 맞습니다. 물류센터도 거기에 따라서 공급할 준비를 하고 있습니다.

 

◆구 : 그러면 물류센터 이런 것들을 포장하고 소분하는 인력도 많이 필요하겠네요?

 

◇김 : 쿠팡이 원흥지구에 3~4천명을 채용하는 것도 그런 것들이 큰 거죠. 

 

◆구 : 제가 보기에는 대부분 소분하고, 재포장, 라벨링 등의 인력이 많이 필요 할 것 같아요. 결국 아침에 일찍 배달하려면 밤새 작업을 해야 하고, 그렇죠?

 

◇김 : 자동화도 같이 병행해서 가고 있는데, 김포 고촌 이마트 물류센터를 가면 자동화가 상당히 잘 돼 있는 상황이예요. 인력도 쓰긴 하지만.

 

◆구 : 근데 저는 자동화에 대해서 의의 제기가 있습니다. 아마존이 제프 베조스 CEO가 성공한 이유가 키바시스템이라는 로봇을 물류센터를 1조씩 지어서 대박이 터저셔, 작년 크리스마스 때 물량을 처리하고. 그런데 우리나라는 말로는 자동화인데, 100년 전 컨베이어 자동화에 불과하지 않느냐. 컨베이어는 100년 전에도 있었는데, 그 컨베이어를 뭔가 자동화를 효율을 높게 하는 것인지, 진짜 AI나 IoT, 로봇 이런 최첨단의 자동화가 좀 아니지 않느냐. CJ대한통운이 메가 허브 터미널. 엄청나잖아요? 그것도 주로 보면 소터기나 이런 것들. 자동화는 좋은데 조금 더 혁신적인. 아마존식의 혁신이 나와줘야 진정한 거죠. 제가 물류센터 가보면 컨테이어 다 있어요. 동원, 롯데, 농협 등 다 가봤어요. 인증심사할 때. 다 비슷하더라고요. 컨베이어 있고, 3D로 찍는 바코드. 롯데 가니까 좋은 게 있던데 박스가 여러 개 있고 합쳐지는 것. 놀라웠어요. 어떻게 하냐고 하니까 비밀이라고 하더라고요. 일본껀데. 컨베이어로 오면 합쳐져요. 어떤 케이지에 들어가더라고요. 뭔가 조금 더 자동화긴 자동화인데, AI 이런 것들을 도입해서 더 혁신해야 하지 않느냐.

 

◇김 : 그렇죠. 

 

◆구 : 물류부동산이 지금은 괜찮은데, 대표님 입장에서 앞으로도 투자처로써 물류부동산이 괜찮을지, 또 향후 전망이 단기 중기 장기로 볼 때 어떻게 보십니까?

 

◇김 : 물류센터가 단기 중기 장기가 있겠지만, 개발에 시간이 오래 걸려서. 특히 인허가는 개발, 국회법에 개발행위가 있고 지구단위가 있고, 물류단지가 있고. 다 기간이 틀립니다. 보통 개발행위로 인허가 내면 약 6개월. 예전에는 3개월 만에도 했지만. 

 

◆구 : 긴 건 아니네요?

 

◇김 : 지구단위는 1년 이상 봐야 하고요. 환경과 연계가 되면 인허가에 상당한 시간이 더 걸리죠. 

 

◆구 : 환경영향 평가도 받습니까?

 

◇김 : 당연히 받아야죠. 물류단지는 인허가만 거의 2년이 걸립니다. 그러다 보니까, 이게 건축을 하면 건축도 1년에서 1년반을 봐요. 18개월. 그런 걸 다 치면 물류센터 개발하는데 최소 2년에서 5년까지도 걸리기 때문에, 장기까지 논하기는 좀 어려운 부분이 있고요. 앞으로 전망을 말씀하셨는데, 초기에도 말했지만 예전에도 공급 과잉 질문이 있었어요. 그런데 공실률이 과거 7%에서 5%로 더 떨어지고 있고. 물류센터가 지금도 비어 있는 게 많지 않아요. 화주에게도 제 때 공급하는 것도 저기 하는데. 한 가지 우려되는 건, 지금 개발중인 대형물류센터가 상당히 많아요. 대형이라면 초대형이라는 말을 하는데.

 

◆구 : 대표적으로 한 두 곳 정도만 말씀해 주시죠.

 

◇김 : 약 연면적 10만평 이상을 우리가 초대형이라고 말하면 좋은데요. 동탄에 하나 들어섰잖아요. 쿠팡하고 이베이가 운영하고 있고. 양지IC 앞에 이지스자산운용이 매입한 것도 약 10만평. 그 옆에 또 8만평을 지으려고 해요. 그런 것도 그렇고 최근 초월에 CJ대한통운이 한 것도 5만평 되죠. 지금 계획중인 것들이 제가 이렇게 보면 약 수도권에만 50만평이 넘는 것 같아요.

 

◆구 : 엄청나네요.

 

◇김 : 그런 것들이 다 들어서면 판도가 어떻게 될지, 좀 판도가 변화될 것 같기는 합니다. 무한적으로 이 센터를 공급할 수 있는 토지가 많지가 않아요. 중요한 건 지방으로 가면 물류의 경쟁력이 떨어지다 보니까 도시여야 하는데, 도시는 국회법으로 지을 수 없고. 그걸 풀어주는 것이 물류단지입니다. 첨단물류단지라고 해서. 양재터미널하고 서부트럭터미널이 첨단물류로 해서.

 

◆구 : 예전 물류터미널을 개선해서 첨단화 하는 거죠?

 

김 : 예전 물류터미널이라기 보다는, 예전에 공공으로 쓰던 서부트럭터미널, 양재터미널 등 이런 곳들이예요. 트럭이 사용하던 터미널을 공공이니까 첨단 물류단지로 바꿔주는 거죠. 그런 부분으로 해야, 국가정책도 맞는 것 같습니다. 물류비라든지. 도시에 가까이 입주해 있으면. 

 

◆구 : 말씀 고맙습니다. 물류부동산 관련해서 제가 철도 쪽에 관여를 하는데 성북역, 광운대역, 시멘트 사일로가 있어요. 그 광운대역에 사일로를 철거하고. 철거를 한다는 말이죠. 철도를 이제 못하죠. 다른 걸. 물류시설이라든지. 또 수색역. 수색역에 땅이 엄청 나거든요. 이곳에 철도공사, 코레일 땅이 많아요. 수색역에 Cj대한통운 지류창고를 하고 있어요. 그 전체 큰 땅인데, 물류기지로 개발을 하려고 10여년 전부터 검토하고 했어요. 서울시, 고양시, 국방부가 인허가가 연결이 돼 있어요. 그것만 되면, 그 당시 이런 말을 했어요. LG나 삼성이 이 땅을 노리고 있다. 코레일은 무슨 말이냐, 철도 물류기지로 이 땅을 써야 한다. 이런 땅은 굉장히 요지죠? 서울 인근에는 이런 땅이 없다고 하더라고요. 

 

◇김 : 수색은 물류거점으로 A급이죠. 완전 초A급 부지죠.

 

◆구 : 국토부는 철도의 유휴부지를 민간기업이 유통이나 물류로 쓰도록 하려는 게 아닙니까? 

 

◇김 : 그게 바로 BOT 방식이예요. 30년+20년 연장해서 50년 동안 쓰다가, 나중에 철도시설공단이 매각하는 건 아니거든요. 그런 걸 민간에 해주는 건 상당히 좋다고 생각합니다.

 

◆구 : 유통산업이 전자상거래가 100조 돌파했죠. 2018년에. 그리고 택배가 작년에 25억4300만개. 2017년 대비 9.6% 상승했어요. 매해 10%씩 오르는 거예요. 수요가 있다는 거죠. 그런데 철도유휴부지를 없애고 도로 위주로 짓는 건 반대입니다 저는. 국가의 기간산업인 철도를 없애는 것 아닙니까? 접근성을. 가뜩이나 안 되는 철도인데, 얼마나 어려운지 아시죠? 지금 분담률이 톤 기준 1.8%입니다. 도로가 90%가 넘어요. 철도는 계속 지난 10년간 분담률이 떨어졌어요. 철도로 나를 게 없어요. 거기다 기존 사일로도 없애려고 하고. 혐오시설이라고. 그래서 다른 물류나 유통으로 지으려는 거죠. 수익측면에선 맞는 말인데, 국가의 기간 수송망, 도로와 철도의 균형적인 분담. 모달시프트 측면에서는 솔직히 반대입니다. 철도를 다 없애면, 대량운송 장점이 있는데. 항만에서 수도권으로 와야 하는데. 이런 걸 다 없애고 있다. 그런 측면에서 좀 안타깝습니다.

 

 

◇김 : 예전 사례로 광명역사. 역사 관리는 철도시설공단이잖아요. 그곳에서 그 땅을 이용하기 위해 한 적이 있는데, 한 15년 전인가요? 그것을 설계한 적이 있었는데 예전에 우림컨소시엄에서 수주를 했어요. 대우우림에서. 근데 지하 25m에 KTX 지나가니까. 건물을 두 개를 나눠서 지을 수 밖에 없어서. 사업성이 없어서 못하고 지금은 다른 용도로 쓰잖아요. 그런 부분 조차도 철도가 철도에 접목하는 걸 활용해야 하는데, 그런 게 없더라고요.

 

◆구 : 유연성이 없죠?

 

◇김 : 네 유연성이 없죠. 그래서 아까 수색역도 철도와 관련된 물류를 하기에도 수익성에서도 안 맞는 거 같아요. 민간의 화물위주가 아니라면. 철도 입장에서는 우려는 됩니다.

 

◆구 : 네 오늘 좋은 말씀 고맙습니다. 마지막으로 물류부동산개발 전문가로서 한 마디 부탁드립니다.

 

◇김 : 사실 저도 광주쪽에 물류단지 하나 참여를 하고 있는데, 국토부에서 실수요 검증은 통과를 했어요. 그런데 지역 민원이 너무 세니까 한 발을 더 못가고 있어요. 그런 것들이 어떻게 보면 애초에 국토부에서 실수요 검증을 내주지 말든지. 상급기관에서 내주고 하급기관에서 안 되는 건 아쉬운 게 있고요. 물류가 지금 보면 혐오시설이다. 지역 주민들이 싫어하는 시설로 정평이 나 있어 일단 물류가 온다면 반대를 합니다. 그런 부분들을 국가차원에서 어떻게. 물류산업은 우리가 상당히 중요하잖아요. 물류센터의 경우는 하나의 물류기능을 하는 핵심 요인인데도 불구하고 그런 것들이 지역주민들이 싫어하고 민원이다, 이런 것들이 아쉬운 것도 있고. 물류센터가 또 전기료가 가정용에 준합니다. 다 그런 것은 아니지만, 냉동 냉장 창고는 전기가 공장수준으로 받지만, 일반 상온센터는 가정용과 준합니다. 또 일반상온센터는 외국인 근무가 안 되잖아요? 규제가 돼서. 계속 건의를 하고 있지만 쉽게 잘 안 되더라고요. 물류센터가 어떻게 보면 반은 공장의 역할을 하잖아요. 유통 가공이라든지. 신선식품은 물류센터에서 많이 가공이 되는데. 그런 것들은 국가차원에서 좀 지원을 해주면 좋겠다, 아쉬움이 있습니다. 

 

◆구 : 네 알겠습니다. 한 20년 전에 제가 물류회사에 있을 때 항만 컨테이너 부두의 전기를 산업용으로 안 냈어요. 그 당시에는 그래서 제가 업계 대표로 규제계획위원회에 건의를 해서 10여 년 전에 바뀌었어요. 당시 목소리를 높였는데, 지금 상온물류센터는 상업용 전기요금 적용이 안 되잖아요.

 

◇김 : 종합물류 인증기업은 됩니다. 

 

◆구 : 물류센터가 사치시설은 아니잖아요? 당연히 명동에 있는 점포도 상업용 전기를 적용하는데, 이건 제가 보기에 말이 안 되는 거 같아요. 하루 빨리 물류센터나 창고는 상업용으로 적용하는 게 맞는 것 같아요.

 

또 인허가 문제도. 보통 관에 서류를 내면, 민원은 업체가 해결을 하세요라고 하잖아요. 근데 민원은 공무원이 해결하는 거 아닙니까? 근데 공무원이 주민들을 잘 타일러서 협의를 하라는 식으로. 제가 볼 땐 그것은 아닌 것 같다. 같이 해야죠. 업체도 노력을 하고, 관공서에도 최선을 다해주고.

 

그 다음 물류센터가 들어서면, 물류기업만 돈 벌고 지역주민은 피해만 본다? 그것은 아닌 것 같아요. 요즘은 상생을 말하니까. 그런 과실의 일부가 주민들에게 돌아갈 수 있도록 고용창출이나 지역사회에 기여한다든지. 그런 것들은 반드시 있어야 할 것 같아요.

 

마지막으로 물류부동산이 수익도 나고 다 좋은데, 결국 수도권에 집중되는 건 바람직 하지 않다고 봅니다. 국토의 균형발전 측면에서는 안 좋은 겁니다. 국토 균형발전이 중요한데, 한쪽만 발전하면 다른 한쪽은 피폐해지는 겁니다. 국가 입장에서는 이런 것들을 총체적으로 봐줘야 한다.

 

또 장기적인 플랜에서 국토균형발전 측면에서 아까 말한 두 가지 법을 조화롭게. 개발도 하고 승인도 하고 운영도 해야지, 무조건 수요가 있다고 때려 지으면. 지을 땐 좋겠죠. 그런데 20년 뒤에 압니까? 황페화 될지. 그런 모르죠. 그런 걸 감안해서 뭔가 우리가 큰 그림을 보고 가줘야 한다. 지금 당장 돈이 되고 수요가 있어서 짓는 것이 아니라. 그러면 또 경쟁이 치열해져서 수익성이 없을 수 있어요.

 

국토의 균형발전이 가장 큰 그림이고, 결국 국민의 행복을 추구할 수 있는 것이 같이 가줘야죠. 업체도 수익이 되어야 하고요. 이런 것들이 삼위일체가 될 때, 물류부동산이 부정적 용어가 아닌 긍정적 용어로 바뀔 수 있습니다. 물류가 없이는 살 수 없잖아요? 결국 이런 것들을 부정적으로 보시지 말고, 긍정적으로 보실 수 있도록. 오늘은 물류부동산개발 전문가인 김태석 대표님을 모시고 1시간 동안 이야기를 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

 

◇김 : 감사합니다. 


-작성자:로지브리지
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